Согласование перепланировки апартаментов в Москве: особенности процедуры
В условиях плотной городской застройки апартаменты становятся все более популярным типом недвижимости. Привлекательные цены, расположение в центре Москвы или другого мегаполиса, современный дизайн – все это делает их заманчивыми для покупателей.
Зачастую владельцы хотят внести изменения в планировку апартаментов, расположенных в жилом доме или нежилом здании. Но прежде чем приступать к разбору перегородок и к строительным работам, нужно разобраться в особенностях процесса согласования, который несколько отличается от стандартной процедуры для жилых квартир.
Что такое апартаменты и в чем их отличие от типовых квартир
Согласно нормам законодательства, – это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания. Такие объекты зачастую имеют готовую отделку и мебель, что удобно для сдачи в аренду или краткосрочного проживания гостей. Кроме того, из апартаментов в Москве получаются прекрасные представительства организаций или офисы.
Юридически апартаменты считаются гостиничным номером с жилой комнатой и кухней. Это коммерческая недвижимость, которая может принадлежать физическим или юридическим лицам. Ключевое отличие от жилых квартир в юридическом смысле – цель использования.
От автора. Внешне апартаменты могут быть неотличимы от квартир, но их правовой статус – нежилая (коммерческая) недвижимость. Это влияет на налогообложение, правила эксплуатации и возможности регистрации по месту жительства. Согласование перепланировки апартаментов тоже имеет некоторые нюансы.
Апартаменты могут находиться в нежилом здании Москвы, но при этом обладать всеми удобствами, необходимыми для временного проживания. Тем не менее, расположение в жилом многоквартирном доме не меняет их юридический статус.
Когда перепланировка апартаментов требует согласования?
Владельцам недвижимости, планирующим внести радикальные изменения в конструкцию помещения (в жилом доме или нежилом здании), обязательно нужно разрешение на проведение строительных или демонтажных работ.
Это относится к любым вмешательствам, которые влияют на целостность здания, инженерные системы, или нарушают архитектурный облик фасада. Для подтверждения безопасности и соответствия нормам часто требуется техническое заключение.
Согласование перепланировки апартаментов требуется в следующих случаях:
- Снос или возведение перегородок, особенно если затрагиваются несущие стены
- Перенос или изменение ширины и высоты дверных и оконных проемов
- Перенос сантехнического оборудования, радиаторов отопления или кухонной плиты
- Отгораживание тамбура (или его интеграция в основное помещение)
- Объединение апартаментов: создание единого пространства из нескольких комнат
Важно! В сложных случаях может потребоваться техническое заключение для обоснования проекта, чтобы согласовать перепланировку. Эту услугу оказывают лицензированные компании. Специалисты подготавливают пакет документов, подтверждающих соответствие планируемых изменений строительным нормам и правилам.
Как согласовать перепланировку в апартаментах в жилом доме
Апартаменты, ставшие популярной альтернативой традиционным квартирам, зачастую привлекают гибкостью планировочных решений. Однако свобода творчества ограничена необходимостью согласования любых изменений помещений (как жилых, так и нежилых). Разберемся, как правильно это оформить и избежать неприятных последствий.
Жилой дом может включать в себя разные помещения, в том числе – апартаменты, в которых может размещаться офис, call-центр, студия красоты или мастерская. При необходимости переустройства такого помещения обязательно потребуется согласовать перепланировку – в соответствии с принятыми законодательными нормами.
Процедура узаконивания модернизации апартаментов, расположенных на территории жилого дома, имеет свои нюансы. Получение разрешения отличается от аналогичного согласования для обычных жилых квартир Москвы. Вот какие шаги придется предпринять, чтобы согласовать перепланировку:
- Консультация со специалистами. Первым делом необходимо обратиться к профессионалам, имеющим опыт согласования перепланировок, особенно в апартаментах. Специалисты помогут оценить сложность проекта, определить необходимые документы и предусмотреть возможные трудности.
- Разработка проекта перепланировки. Чертежи, схемы и технические расчеты подготавливаются лицензированным бюро, имеющим допуск СРО. Проектная документация оформляется на основе заключенного с организацией договора.
- Проведение собрания собственников жилого дома. Если имущество является общедомовым, то потребуется согласие всех жильцов-собственников. Результат собрания обязательно фиксируется в протоколе.
- Сбор необходимых документов. Для согласования перепланировки потребуются:
- Заявление владельца
- Свидетельство о праве собственности или справка из ЕГРН
- Техпаспорт помещения
- Проект предстоящего переустройства
- Техническое заключение
Перепланировка апартаментов без согласования Жилищной инспекции Москвы недопустима. В эту инстанцию потребуется предоставить полный пакет документации. Во избежание ошибок и проблем при согласовании, рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов.
Важно! Для согласования перепланировки необходим проект, соответствующий СП, ГОСТ и другим нормативам, включающий текстовые и графические материалы. Обязательно экспертное заключение аккредитованной организации, подтверждающее безопасность и оптимальность проектных решений для дома и собственника.
Согласование перепланировок в апартаментах: когда могут отказать
Зачастую собственники недооценивают юридические тонкости, связанные со сносом перегородок и строительными работами, что и приводит к проблемам на этапе получения разрешения. Процесс согласования перепланировки апартаментов может быть затруднен, и отклонение заявлений – не редкость. Рассмотрим основные причины отказов:
Нарушение СНиП и других нормативных актов
Это самый распространенный повод для отрицательного ответа. Например, запрещено объединение балкона или лоджии с внутренним помещением, перенос «мокрых» зон (кухни, санузла) над жилыми комнатами соседей снизу. Хотя снизу часто тоже располагаются апартаменты, это все равно повод для отказа. Если есть риск ухудшения вентиляции или инсоляции помещений, то узаконить перепланировку в апартаментах тоже не удастся.
Затрагивание несущих конструкций здания
Любые работы, ослабляющие капитальные стены, колонны или перекрытия, строго запрещены. Вмешательство в конструкцию строения может привести к аварийным ситуациям и представляет угрозу для безопасности всего здания.
Нарушение прав и интересов других собственников
Перепланировка в апартаментах не должна ухудшать условия проживания соседей. Например, увеличение нагрузки на общие инженерные сети (водоснабжение, канализация, электроснабжение) может стать причиной отказа.
Несоответствие требованиям пожарной безопасности
Изменение путей эвакуации, уменьшение ширины коридоров, создание препятствий для доступа пожарных к зданию недопустимы.
Неполный или некорректно оформленный пакет документов
Отсутствие необходимых справок, ошибок в проекте или несоответствие заявленных работ фактическим – все это может привести к отказу.
Важно! Даже если проект перепланировки соответствует всем техническим нормам и не затрагивает интересы соседей, отказ УК может стать препятствием. Этот аспект имеет значение, так как апартаменты часто управляются централизованно, и мнение управляющей компании имеет существенный вес.
Особенности согласования перепланировки апартаментов в нежилых зданиях
Требуется превратить бывший офис, мастерскую или сервисный центр, оказывавший услуги по ремонту техники, в просторные и комфортабельные апартаменты? Но при этом объект недвижимости располагается в нежилом здании? В таком случае, потребуется согласовать перепланировку с учетом этого фактора.
От автора. Легализовать изменения, вносимые в апартаменты в нежилых строениях, гораздо проще, чем в жилых домах. Нет необходимости утверждать строительные работы в муниципальных инстанциях. Тем не менее, без проекта не обойтись, а также понадобится оформить техническое заключение.
Начать следует с обращения в квалифицированную организацию с допуском СРО, оказывающую услуги проведения строительной экспертизы. Специалисты проведут обследование помещения и подготовят техническое заключение о возможности переноса стен, проемов, перегородок и других конструктивных элементов здания.
На основании полученного заключения нужно будет разработать проект, учитывающий возможность оборудования дополнительных окон для увеличения естественного освещения в апартаментах. Данный документ содержит архитектурные, конструктивные, инженерные решения – в соответствии с действующими СНиП.
Строительство и регистрация изменений
Все демонтажные и строительные работы следует проводить строго в соответствии с утвержденным проектом – подрядчик должен обладать допуском СРО. Неукоснительное соблюдение всех строительных норм и правил обязательно!
Для внесения изменений в ЕГРН потребуется техплан, подготовленный кадастровым инженером. Завершающей стадией станет получение выписки из ЕГРН с обновленными данными об объекте.
4,9
