Для каких целей изменяют статус недвижимости
Такая процедура практикуется по разным соображениям. Перевод из нежилого в жилое помещение может потребоваться как частным лицам, так и бизнесменам. Основные причины включают в себя:
- Улучшение жилищных условий. Иногда с целью расширения жилплощади выгоднее зарегистрировать часть находящейся по соседству подсобной или складской территории, чем покупать новую квартиру.
- Прописка. В нежилом помещении нельзя зарегистрироваться. Перевод в жилой фонд позволяет прописаться по месту жительства.
- Получение доступа к социальным услугам, льготам, ипотечным программам и субсидиям.
- Повышение ликвидности недвижимости. Жилые квартиры, как правило, более ликвидны, чем нежилые – их легче продать.
- Создание жилья для себя или семьи. Люди покупают коммерческие объекты (например, офисы, складские помещения) и переделывают их в квартиры для круглогодичного проживания.
Перевод нежилого помещения в жилое позволяет владельцу сдавать его в аренду как квартиру. Вложившись в такой проект, можно в дальнейшем рассчитывать на достойные дивиденды. Стоимость найма квартиры, как правило, выше, чем сдача в аренду нежилых помещений.
Что дает коммерсантам смена статуса объекта
Бизнесмены, желающие переводить из нежилого фонда в жилой, преследуют несколько другие цели, чем частные собственники. Наиболее распространенные причины:
- Создание хостелов или апарт-отелей – если требуется регистрация по месту пребывания для гостей
- Организация жилья для персонала – при переводе нежилого помещения в объект для проживания
- Перепрофилирование коммерческой недвижимости – если бизнес в данном месте стал нерентабельным
- Увеличение стоимости активов – если требуется повысить рыночную стоимость
- Оптимизация налогообложения – налоговая ставка на жилые помещения и квартиры в некоторых случаях ниже, чем на бизнес-объекты
Процедура перевода нежилого помещения сложная и требует соблюдения множества требований и нормативов, установленных законодательством.
Важно! Не всем объектам можно поменять статус. Перед тем, как инициировать процедуру переоформления из нежилого фонда в жилой, рекомендуется проконсультироваться с юристом, занимающимся вопросами недвижимости.
Какие помещения не подлежат перерегистрации: непреодолимые барьеры
Не каждый нежилой объект, даже если он кажется подходящим, можно перерегистрировать в жилое помещение. Существует ряд факторов, которые делают такую переквалификацию невозможной.
Прежде всего, стоит понимать, что наличие обременений – это «железный занавес» для изменения статуса и просто перевести нежилой фонд в жилой без урегулирования проблемы не получится.
От автора. Если помещение находится в ипотеке, залоге или под арестом, переоформление не представляется возможным до тех пор, пока все обязательства не будут исполнены, а ограничения – сняты.
Но даже отсутствие долгов не гарантирует успех. Первостепенную роль играет соответствие строгим требованиям, установленным ЖК РФ. Эти предписания касаются как самого бизнес-объекта, так и его расположения.
Невозможно перевести нежилой фонд в жилой и сделать из него полноценную квартиру, если интересующий объект:
- Находится вне территории жилого фонда
- Не обеспечен необходимыми коммуникациями, в том числе – вентиляцией
- Пребывает в аварийном состоянии
- Не имеет естественного освещения – в будущей квартире должно быть хотя бы одно окно
Перевод нежилого помещения не получится, если оно не соответствует базовым требованиям безопасности и комфорта, а также если у него имеются юридические ограничения. Если исправить несоответствия не представляется возможным, то мечты о получении Акта о завершенном переустройстве останутся несбыточными.
Перевод отдельно стоящей постройки
Сделать из неэксплуатируемого гаража, хозяйственного блока, склада или лофта жилое помещение – вполне реальная задача. Главное условие при освоении нежилого фонда – соответствие требованиям, предъявляемым ЖК РФ.
Помимо общих предписаний, для отдельно стоящих зданий существует еще одно важное правило: строение должно иметь прочный фундамент и несущие конструкции, то есть – быть капитальным.
Документальное оформление – какие бумаги понадобятся?
Чтобы официально перевести нежилое помещение в жилой фонд, следует подать заявление в уполномоченный орган, предварительно подготовив пакет документации. Перечень закреплен в статье №23 ЖК РФ, в него входит:
- Заявление о переводе помещения. Этот документ составляется в свободной форме, так как унифицированного бланка не существует (однако местная администрация может предлагать свой образец).
- Документы, подтверждающие право собственности. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или иной документ о владении помещением нежилого типа.
- Проект с указанием внесенных архитектурных изменений (при необходимости). При переводе из нежилого в жилой фонд может потребоваться переустройство. В этом случае нужно подготовить проект будущей квартиры, заказав его в БТИ или в любой коммерческой архитектурной организации, имеющей членство в СРО. Стоимость разработки техплана в среднем начинается от 20-25 тысяч рублей.
Собранные бумаги можно подать в МФЦ или администрацию по месту нахождения нежилого помещения, обратившись лично. В качестве альтернативы можно рассмотреть онлайн-формат, загрузив документы на портал Госуслуг. Сроки рассмотрения на перерегистрацию помещения в жилое различаются в зависимости от региона, и могут достигать полутора месяцев.
Если проводилась перепланировка, то после успешного согласования в компетентных органах владелец также получит на руки Акт о завершенном переустройстве.
Нюансы и особенности при переводе в многоквартирном доме
Преобразование нежилого фонда в жилой – задача, которая может существенно повысить цену объекта недвижимости. Однако если речь идет о многоквартирном доме, процесс может осложниться.
Помимо общих требований, регламентированных российским законодательством, необходимо учитывать специфику проживания в многоквартирном доме и интересы его жильцов. Чтобы перевести нежилой фонд в жилой, имеют значение следующие факторы:
- Пожарная безопасность. Обустраивать квартиру в нежилом фонде необходимо с учетом всех требований, предъявляемых к жилым помещениям в многоквартирных зданиях.
- Доступность. Для объектов, расположенных на технических этажах выше пятого, критически важна возможность подъема на лифте.
- Статус объекта. При переустройстве помещения в жилое важно определить, является ли оно общедомовой собственностью или имеет общественное назначение.
От автора. Чтобы переоформить нежилой фонд в жилой в многоквартирном здании, помимо стандартного пакета, понадобится поэтажный план всего дома. Это нужно для определения точного расположения переводимого помещения относительно других квартир и общих зон.
В каких случаях требуется согласие соседей
Поговорить с другими собственниками и заручиться их одобрением потребуется, если:
- Переводится нежилой фонд в жилой, являющийся общедомовой собственностью. Это касается таких пространств, как коридоры, лестничные клетки, чердаки, подвалы и другие места общего пользования.
- При переводе помещения в жилое затрагивается фасад здания. Любые изменения внешнего вида, будь то планировка новых окон или организация отдельного входа, требуют согласия всех соседей-собственников. Такие работы могут оказать влияние на архитектурный облик здания и, соответственно, на цену других квартир.
В таких ситуациях необходимо провести общее собрание жильцов-собственников, на котором кворумом должно быть принято решение о согласии на перевод помещения в жилое. Отсутствие согласия хотя бы одного собственника может стать причиной отказа в процедуре.
Важно! Помещение, расположенное на цокольном этаже или в пристройке, может изначально не являться частью общедомового имущества и не затрагивать конструктивные элементы здания. В этом случае согласие других собственников не требуется.
4,9
